最高人民法院始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决落实习近平总书记关于切实保障和改善民生的重要指示要求和党中央重大决策部署，针对业主与物业服务人之间矛盾时有发生，并呈现出群体性、易复发、化解难等特点，积极回应群众关切，指导全国各级人民法院妥善应对物业领域的新情况新问题，实质性化解包括物业服务合同纠纷在内的民事纠纷，着力促推解决人民群众急难愁盼问题，以高质量司法服务践行以人民为中心的发展思想。

为充分发挥典型案例的示范引导效应，统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，最高人民法院从各地法院报送的案例中选出五个典型案例，现予以发布。本次发布的案例，具有以下特点：

一是引导依法理性维权，构建和谐物业关系。良好的物业关系，需要物业服务人和业主共同维护，双方均要依法行使权利、全面履行义务。案例一和案例二分别从物业服务人和业主的角度引导双方依法理性维权。案例一明确物业服务人应采取合理合法的方式催交物业费，不得采取限制业主使用小区门禁系统等超过合理限度的方式。案例二厘清物业服务合同关系与其他法律关系，明确业主不得以房屋设计不合理等不属于物业服务人义务范围的事项为由拒绝支付物业费，引导业主正确区分责任主体，依法主张权利和履行义务。

二是严格落实法律规定，维护物业服务秩序。物业服务合同终止后的“交接难”是当下物业服务领域的一个热点难点问题，由此引发的纠纷屡见不鲜。物业服务合同终止的，原物业服务人应当退出物业服务区域，交还物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料等，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。案例三中，人民法院严格按照《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定，明确物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持，引导物业服务人依法诚信履行义务，维护正常物业服务秩序。

三是统一司法裁判规则，保障业主自治权利。业主大会决定是业主自主对小区重大事项行使共同管理权的重要方式。业主大会作为业主自我管理的权力机关，其作出的决定对业主具有法律约束力，但并不直接约束业主以外的主体。物业服务人并非小区业主，并无诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的权利。案例四中，人民法院准确适用《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼，依法维护业主大会决定的效力，保障业主自治权利。

四是发挥巡回审判效用，批量化解矛盾纠纷。审理物业纠纷不能就案办案，要以矛盾实质化解为目标，追求事了、人和、心顺效果，真正做实定分止争。各地人民法院秉持上述司法理念，坚持“办理与治理”并重原则，积极探索创新物业服务纠纷多元化解机制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回审判+示范调解”“先调处整改+后辅助调解”等一批富有成效的经验做法。案例五中，人民法院运用“巡回审判+示范调解”方式在小区现场开庭，以案释法，批量化解一百多个潜在纠纷，实现了“办理一案、治理一片”的良好效果。

物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费

——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

张某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。2021年9月，张某发现其因欠交物业费已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与某物业公司交涉无果后，张某诉至法院，要求某物业公司恢复其对电梯及门禁系统的使用功能。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案中，张某虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费。某物业公司对张某欠交物业费的违约行为可另行依法维权。经法院依法释明后，某物业公司在本案审理过程中即主动恢复了张某对门禁系统的使用。

典型意义

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但实践中业主拖延甚至拒交物业费的情形时有发生，物业服务人往往采用各种方式催交物业费。物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务，共同营造和谐宜居的小区环境。本案判决明确物业服务人应以合理合法形式催交物业费，依法维护业主合法权益。